Юрист по ДДУ: расторжение сделок и взыскание неустоек во Владимире

Защита прав дольщика (участника долевого строительства)

Что такое долевое строительство ?

Долевое строительство – это форма инвестирования в строительство, при которой гражданин, именуемый дольщиком, приобретает жилье в строящемся доме. В основном, в рамках долевого строительства привлекаются средства граждан для создания многоквартирных жилых домов (МКД) в черте городских застроек. Покупка квартиры в строящемся доме позволяет значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры на рынке вторичного жилья.

Договор участия в долевом строительстве или сокращенно ДДУ – это договор, в соответствии с которым дольщик на этапе начала строительства передает свои деньги застройщику, а застройщик обязуется использовать их по целевому назначению.

Застройщиком является строительная компания, принявшая обязательства в соответствии с ДДУ.

Изменения в долевом строительстве

Длительное время покупка жилья по договору участия в долевом строительстве считалась рискованным вложением, хотя и позволяющим значительно сэкономить. Основной причиной, вызывавшей опасения граждан, являлось банкротство строительной компании-застройщика и, как следствие, замороженное строительство, сопряженное с невозможностью вернуть вложенные средства.

В настоящее время подобные риски дольщика сведены к минимуму. Объясним почему.

С 1 июля 2019 года произошел полный переход процесса долевого строительства на принципы проектного финансирования и использования эскроу-счетов. До ввода системы эскроу-счетов застройщик распоряжался деньгами дольщиков, как хотел: порядочный застройщик строил дом, непорядочный – покупал себе яхты. Теперь все иначе. Начиная с 1 июля 2019 года, Застройщик не вправе использовать вложенные средства дольщиков по своему усмотрению, как это было ранее.

По новым правилам дольщик при покупке жилья по договору ДДУ переводит деньги не на счет застройщика, а на специальный банковский счет (экскроу-счет) в банке, уполномоченном Центральным банком РФ на открытие экскроу-счетов по договорам долевого строительства. Деньги на экскроу-счете хранятся до момента ввода дома в эксплуатацию. Это означает, что застройщик получит деньги всех дольщиков, уплаченные за квартиры, только тогда, когда дом будет полностью построен.

Таким образом, в отношениях между дольщиком и застройщиком появилось третье лицо (некий контролер) – банк, в котором застройщик обязан открыть специальный счет. Банк обеспечивает сохранность денежных средств до момента ввода дома в эксплуатацию. Участие банка является гарантией того, что дольщик получит жилье либо в случае «провала» застройщика – получит свои деньги обратно. Теперь ситуации, при которых дольщик мог остаться без квартиры и без денег, полностью исключены.

Ответственность застройщика

Масштабные изменения в законодательстве о долевом строительстве, произошедшие в 2019 года и гарантирующие сохранность денег дольщика до момента завершения строительства дома, являются не единственным эффективным рычагом воздействия на застройщика при нарушении обязательств в рамках ДДУ.

Предусмотрены и иные меры воздействия. Так в соответствии с федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик несет ответственность перед дольщиком за следующие нарушения своих обязательств:

- нарушен срок сдачи дома;

- квартира имеет дефекты (недостатки);

- застройщик не устранил выявленные дефекты (недостатки) квартиры;

- застройщик нарушил срок устранения дефектов (недостатков);

- застройщик отказывается возместить расходы дольщика, понесенные им на устранение выявленных дефектов (недостатков) квартиры или соразмерно уменьшить цену квартиры;

- застройщик совершил действия, в результате которых у дольщика возникли убытки;

- застройщик существенно изменил общую площадь квартиры;

- застройщик изменил назначение общего имущества и(или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

- иные нарушения.

Рассмотрим самые распространенные нарушения застройщика:

Застройщик нарушил срок сдачи дольщику квартиры

Если застройщик вовремя не построил дом, в связи чем нарушил срок передачи квартиры, дольщик вправе требовать неустойку. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере.

Застройщики, в свою очередь, делают все для того, чтобы не платить неустойку: ведут переговоры с каждым дольщиком, предлагают компенсацию за просрочку, однако в гораздо меньшем размере, чем полагается по закону, рассчитывая на некомпетентность дольщиков.

Иногда застройщики вообще нарушают закон и требуют подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, обосновывая перенос изменениями в технической документации и иными производственными проблемами, полагая, что большинство дольщиков не знают своих прав.

Подобное принуждение неправомерно!

Застройщики делают это умышленно, чтобы избежать выплаты неустойки. Застройщики не вправе принуждать к подписанию дополнительного соглашения о переносе срока строительства. Дольщикам следует помнить, что подписывая дополнительное соглашение о переносе срока, они лишаются права требовать в дальнейшем неустойку за просрочку.

Квартира имеет дефекты (недостатки)

Застройщик обязан передать дольщику качественную квартиру без дефектов. Если дефекты есть – обязан безвозмездно устранить их. Обнаруженные дефекты необходимо зафиксировать в письменном виде. Большая часть дефектов выявляется при приемке и указывается в дефектном акте. Дефектный акт у каждого застройщика может именоваться по-разному, это не имеет принципиального значения, главное одно – зафиксировать все недостатки.

Претензии по недостаткам, обнаруженным после приемки, предъявляются застройщику в течение гарантийного срока.

Если квартира имеет дефекты дольщик вправе требовать от застройщика по своему выбору:

- безвозмездного устранения недостатков;

- соразмерного уменьшения стоимости квартиры;

- возмещения расходов, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение недостатков.

Застройщик нарушил срок устранения дефектов (недостатков)

Если застройщик не выполнил требование дольщика об устранении выявленных дефектов квартиры и(или) нарушил срок устранения, дольщик вправе потребовать неустойку. Размер неустойки составляет 1% от стоимости расходов на устранение недостатков либо от стоимости квартиры.

Сумма, от которой рассчитывается неустойка (стоимость расходов на устранение либо стоимость квартиры) зависит от конкретных обстоятельств спора с застройщиком.

Взыскание убытков с застройщика

Встречаются ситуации, когда в результате неисполнения застройщиком своих обязательств по договору ДДУ у дольщика возникают убытки. Например, застройщик вовремя не построил дом, в связи, с чем дольщик вынужден нести дополнительные расходы по аренде жилья. Подобные дополнительные расходы будут являться убытками.

Если у дольщика возникли убытки из-за нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик вправе требовать компенсацию понесенных убытков. Даже сверх неустойки. Так за просрочку сдачи дома законным будет требование о взыскании неустойки за саму просрочку и требование о взыскании убытков за аренду жилья.

Застройщик и моральный вред

Независимо от вида нарушения участник долевого строительства вправе требовать с застройщика возмещения морального вреда.

Суд и штраф

Если на этапе досудебного регулирования застройщик не исполнил требование дольщика, следует обратить в суд.

Приятным моментом является тот факт, что спор в суде увеличит размер Вашей компенсации. Так при удовлетворении судом требований дольщика, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно в порядке досудебного урегулирования, суд дополнительно взыщет с застройщика штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Судебные споры по ДДУ необходимо вести профессиональным юристам, которые смогут грамотно сформировать пакет документов для суда и взыскать с застройщика максимальные суммы неустоек и иных компенсаций.

Цены

Вам нужна и юридическая консультация – обращайтесь!

По основным Вашим вопросам юридическая консультация оказывается бесплатно. При желании Вы получите анализ правовой ситуации, заключение юриста со ссылками на закон и судебную практику. Также на консультации юриста по ДДУ Вы сможете согласовать сроки и стоимость иных услуг. Ниже приведены расценки на наиболее востребованные виды правовых услуг в сфере ДДУ.